ISR por Venta de Inmuebles: ¿Cuánto se Paga y Cómo se Calcula?
Vender una casa genera ISR — conoce la exención por casa habitación y cómo calcular tu impuesto correctamente.
Última actualización: 19 de noviembre, 2025
Contenidos:
ISR por Venta de Inmuebles: ¿Cuánto se Paga y Cómo se Calcula?
La venta de un inmueble —ya sea casa, departamento o terreno— por parte de una persona física genera una obligación fiscal: el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR). Aunque el notario normalmente efectúa la retención, es importante que el contribuyente entienda cómo se calcula, ya que debe incluir esta operación en su declaración anual.
Te ayudamos a entender tu situación fiscal y a evitar contingencias.
La falta de declaración puede generar multas.
Un saldo a favor solo puede recuperarse si la declaración es correcta y cumple con todos los requisitos.
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Fundamento Legal
El tratamiento fiscal se establece en el Capítulo IV del Título IV de la Ley del ISR, que regula los ingresos por enajenación de bienes. La enajenación comprende toda transmisión de propiedad, incluyendo permutas o ventas parciales.
¿Cómo se calcula el ISR?
- Ingreso: Es el monto total de la contraprestación recibida por la venta. Si no hay monto explícito (por ejemplo, en permutas), se usa el valor del avalúo autorizado por el SAT.
- Deducciones permitidas (art. 121 LISR):
- Costo comprobado de adquisición actualizado.
- Mejoras o ampliaciones al inmueble, actualizadas.
- Gastos notariales, impuestos locales y derechos.
- Comisiones por venta y avalúos.
- Ganancia neta: Se obtiene restando las deducciones al ingreso.
- Determinación anual del ISR:
- La ganancia se divide entre el número de años entre adquisición y venta (máximo 20).
- Se suma a otros ingresos del ejercicio.
- Se calcula el ISR según la tabla acumulable del año.
- La parte no acumulable se grava a una tasa fija.
Antes de recuperar un saldo a favor, es indispensable validar tu cumplimiento fiscal.
Juan logró obtener su devolución porque cumplía con todos los criterios legales.
Nosotros te ayudamos a verificar si tu caso también es viable.
¿Aplica exención por casa habitación?
Sí, puedes exentar el ISR si el inmueble vendido es tu casa habitación y:
- El valor de venta no supera los 700,000 UDIS (aprox. $5,600,000 en 2025).
- No has ejercido otra exención en los últimos 3 años.
- La operación se formaliza ante notario público con documentos que acrediten residencia.
De no cumplir estos requisitos, deberás pagar el ISR sobre la ganancia neta.
Pago provisional vs. pago anual
- El notario efectúa una retención provisional de ISR sobre la venta.
- Esta retención no sustituye tu declaración anual: debes reportar la operación e incluir el pago provisional como acreditamiento.
Recomendaciones
- Conserva escrituras, facturas y comprobantes para sustentar deducciones.
- Antes de vender, pide una simulación fiscal a nuestros contadores virtuales.
- Si aplicas exención por casa habitación, asegúrate de cumplir todos los requisitos documentales.
Puedes tener un saldo a favor… o una obligación pendiente. Revisa tu situación fiscal con seguridad.
Cada año, muchos contribuyentes desconocen si podrían obtener un saldo a favor o si, por el contrario, tienen obligaciones sin cumplir, como la presentación de su declaración anual.
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